Indagini patrimoniali su inquilini morosi per verificare redditi e solvibilità, rintracciare beni e supportare sfratto, decreto ingiuntivo e pignoramenti canoni non pagati, con verifiche in 72 ore.

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Canoni non pagati, immobili occupati oltre i termini, patrimoni occultati: la morosità locativa è un problema che grava su proprietari privati e piccoli investitori, erodendo redditività e bloccando capitali.

Con indagini patrimoniali mirate, rintraccio beni e supporto legale specializzato, trasformiamo l’insoluto in un piano di recupero concreto, riducendo i tempi di sfratto e massimizzando la probabilità d’incasso.

L’obiettivo è duplice: liberare l’immobile e recuperare quanto dovuto, evitando azioni velleitarie verso soggetti strutturalmente incapienti.

Riferimenti normativi essenziali

La gestione corretta di una morosità locativa richiede di muoversi all’interno di un quadro normativo chiaro.

Principali riferimenti:

→ Codice Civile
Art. 1219 c.c. (messa in mora), artt. 1453 ss. c.c. (risoluzione per inadempimento), artt. 1571 ss. c.c. (locazione, obblighi del conduttore e del locatore).

→ Legge 431/1998
Disciplina dei contratti abitativi, deposito cauzionale, durata e rinnovi, recesso per gravi inadempienze.

→ Codice di Procedura Civile
Art. 658 c.p.c. e ss.: procedimento di sfratto per morosità, intimazione, convalida, eventuale conversione in rito ordinario e titolo esecutivo.

→ Norme accelerative
Interventi normativi (es. D.L. 132/2014 e successive modifiche) che incidono su esecuzione, immissione in possesso e tempi di liberazione.

Le indagini patrimoniali si inseriscono in questo quadro per rafforzare sfratto, decreto ingiuntivo, pignoramento presso terzi, sequestro conservativo e scelte di convenienza (transazione, rinuncia, nuovo contratto).

Perché l’indagine preventiva fa la differenza

Secondo i dati del Viminale, le richieste di sfratto per morosità sono in crescita costante: ciò significa più procedure, tempi più lunghi e maggiore affollamento di cause.

Una verifica patrimoniale prima e durante l’azione legale consente di:
→ valutare la reale solvibilità del conduttore e dei coobbligati (es. garanti, coniugi);
→ evitare procedure lunghe e costose se l’inquilino è oggettivamente incapiente;
→ individuare beni pignorabili (stipendio, TFR, veicoli, conti correnti, crediti verso terzi);
→ documentare eventuali subaffitti illeciti, uso distorto dell’immobile, danni strutturali o abusi.

In pratica, l’indagine preliminare:
→ orienta la scelta tra azione giudiziaria piena, accordo stragiudiziale o chiusura anticipata;
→ consente di chiedere misure cautelari mirate (es. sequestro conservativo) quando il rischio di dispersione dei beni è concreto.

Iter operativo della nostra indagine

Ogni incarico segue un percorso strutturato, pensato per fornire al proprietario e al legale un quadro completo.

Fasi principali:
→ Asset & income assessment
Accesso a banche dati autorizzate per verificare anagrafica, residenza storica, rapporti di lavoro, eventuali redditi dichiarati, carichi pendenti, protesti e segnalazioni in sistemi di informazione creditizia.

→ Rintraccio beni mobili e immobili
Visure PRA per veicoli; visure catastali e ipotecarie per immobili; ricerche su partecipazioni societarie, cariche, eventuali quote in società di persone o capitali; analisi in Centrale Rischi (se attivabile tramite canale legale); OSINT per individuare beni di pregio (veicoli di lusso, asset digitali, attività commerciali mascherate).

→ Osservazione discreta
Appostamenti mirati per accertare attività lavorative “in nero”, sublocazioni non autorizzate, spostamenti di beni suscettibili di sequestro o smobilizzo, uso improprio di box e cantine (es. deposito merci, attività non dichiarate).

→ Report forense e supporto legale
Dossier corredato da foto, video, visure e log digitali con hash (es. SHA-512), pronto per essere utilizzato in sede giudiziaria in supporto a sfratto, decreto ingiuntivo, pignoramento presso terzi e sequestro conservativo.

L’intero workflow è pensato per creare una catena di custodia chiara e difendibile.

Benefici per il proprietario

L’integrazione tra indagine patrimoniale e strategia legale produce benefici misurabili:

→ riduzione media di 4–6 mesi nei tempi di recupero dell’immobile, grazie a scelte istruttorie più mirate e a una maggiore pressione negoziale sulla controparte;
→ aumento della probabilità di incasso, grazie a pignoramenti mirati su beni effettivamente esistenti (stipendi, conti, veicoli, crediti verso terzi);
→ prevenzione di ulteriori danni strutturali all’immobile, individuando in tempo eventuali condotte abusive o pericolose;
→ riduzione del rischio di “cause a vuoto” contro soggetti totalmente incapienti o già sovra-esposti.

In sintesi: meno azioni inutili, più interventi mirati dove esistono reali possibilità di recupero.

Servizi dedicati per proprietari e piccoli investitori

I principali servizi attivabili per la morosità locativa includono:

→ verifica redditi e rapporto di lavoro del conduttore (e, se applicabile, del garante);
→ rintraccio beni mobili/immobili pignorabili (veicoli, immobili, partecipazioni);
→ indagini su subaffitti non autorizzati e danni immobiliari (foto, video, testimonianze);
→ raccolta prove a supporto di sfratto, decreto ingiuntivo, sequestro conservativo e pignoramento presso terzi;
→ supporto alla mediazione e al recupero stragiudiziale del canone (contatti, proposte di rientro, accordi monitorati);
→ due diligence locativa pre-contratto, per selezionare inquilini solidi e ridurre a monte il rischio di morosità;
→ assistenza legale convenzionata con professionisti specializzati in diritto delle locazioni.

I moduli possono essere combinati in funzione del valore dell’immobile, dell’ammontare del credito e della storia del rapporto locativo.

Best practice: quando attivare l’indagine

Per massimizzare l’efficacia dell’investigazione:

→ non attendere “troppi mesi” di insoluto prima di intervenire: i debiti si accumulano, la situazione del conduttore può deteriorarsi e i beni essere dismessi;
→ attivare una pre-verifica patrimoniale non appena si manifesta una morosità significativa (es. 2–3 mensilità) o altre condotte sospette (subaffitti, uso improprio);
→ coinvolgere fin da subito il legale di fiducia per coordinare diffide, intimazioni, sfratto e azioni esecutive alla luce del quadro patrimoniale emerso.

Una litigation strategy fondata sui fatti consente di evitare azioni emotive o sproporzionate rispetto alle reali chance di recupero.

PRE-VERIFICA PATRIMONIALE INQUILINI


Scopri in 72 ore se il tuo inquilino è solvibile e quali azioni puoi intraprendere.

Contattaci per valutare i criteri di un primo screening senza impegno: valutiamo il contesto e possibilità di fornirti una fotografia sintetica della situazione patrimoniale del conduttore, con indicazione delle possibili strategie (sfratto, recupero stragiudiziale, pignoramento o, se necessario, chiusura del rapporto e ripartenza).

Richiedi la pre-verifica

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FAQS

Quando ha senso fare una pre-verifica patrimoniale sull’inquilino

È consigliabile richiedere una pre-verifica quando:

→ l’inquilino ha accumulato almeno 2–3 mensilità di arretrato;
→ emergono difficoltà croniche nei pagamenti (ritardi, promesse non mantenute);
→ si sospetta la presenza di altri debiti significativi o di situazioni di sovraindebitamento;
→ si stanno valutando sfratto e decreto ingiuntivo, ma si vuole capire se vale la pena proseguire.

La pre-verifica offre una bussola prima di impegnarsi in un contenzioso pieno.

Serve già un avvocato per iniziare le indagini

Non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato.

→ Se hai già un avvocato, coordiniamo con lui/lei l’attività investigativa in funzione delle azioni previste (sfratto, decreto ingiuntivo, pignoramento);
→ se non hai ancora un legale, possiamo fornirti una prima analisi tecnica e, se lo desideri, metterti in contatto con studi specializzati in diritto delle locazioni.

La sinergia tra avvocato e investigatore aumenta l’efficacia della strategia complessiva.

Le prove raccolte possono essere usate in tribunale

Sì, se raccolte:

→ da agenzia investigativa autorizzata ex art. 134 T.U.L.P.S.;
→ nel rispetto delle norme su privacy, accesso ai luoghi e trattamento dei dati;
→ con documentazione puntuale della catena di custodia (quando si tratta di foto, video, file digitali, log).

Il materiale può supportare sfratto, decreto ingiuntivo, azioni esecutive e misure cautelari (es. sequestro conservativo).

Potete verificare se l’inquilino lavora “in nero”

Possiamo:

→ effettuare osservazioni discrete in orari e luoghi compatibili con una possibile attività lavorativa;
→ documentare accessi ripetuti presso luoghi di lavoro di fatto (es. negozi, cantieri, uffici) in assenza di rapporti formali noti;
→ raccogliere indizi gravi, precisi e concordanti da condividere con il legale.

Non possiamo invece accedere a dati protetti (es. banche dati INPS/INAIL senza canale legale). L’avvocato potrà utilizzare il quadro emerso per attivare gli strumenti opportuni.

Potete aiutare anche prima di firmare il contratto di locazione

Sì. La due diligence locativa pre-contratto:

→ verifica i principali elementi di affidabilità (redditi, carichi pendenti, eventuali procedure esecutive o protesti);
→ controlla eventuali precedenti conflittuali con altri proprietari o amministrazioni di condominio (quando emergono da fonti lecite);
→ aiuta a selezionare tra più candidati l’inquilino con profilo di rischio più basso.

Prevenire è più economico che recuperare.

Quanto dura in media un’indagine patrimoniale su inquilino moroso

Dipende dalla profondità richiesta.

Indicativamente:
→ pre-verifica “light” (screening di base): fino a 72 ore lavorative;
→ indagine patrimoniale completa (beni mobili/immobili, partecipazioni, osservazioni): da 1 a 3 settimane, in funzione della complessità del caso.

Le tempistiche vengono sempre tarate sulle scadenze legali (es. udienza di convalida sfratto).

Quanto costa un’indagine di questo tipo

Il costo è proporzionato a:

→ ampiezza delle verifiche (solo database vs sopralluoghi, osservazioni, OSINT avanzata);
→ numero di immobili/conduttori coinvolti (singolo appartamento vs portafoglio);
→ necessità di reportistica dettagliata per uso giudiziario.

Dopo il primo contatto forniamo un preventivo chiaro, con possibilità di procedere per step (pre-verifica, approfondimento, supporto esecutivo).

È possibile tentare un recupero stragiudiziale del canone

Sì. In molti casi:

→ un contatto qualificato, accompagnato da dati patrimoniali reali, può indurre l’inquilino ad accettare un piano di rientro o una risoluzione consensuale;
→ la minaccia credibile di azioni esecutive mirate (pignoramento di stipendi o conti) aumenta la disponibilità a trattare.

Se la trattativa fallisce, il materiale raccolto è già pronto per essere utilizzato in giudizio.

Cosa succede se l’inquilino è totalmente incapiente

Se dall’indagine emerge una situazione di incapacità patrimoniale conclamata (nessun reddito aggredibile, assenza di beni, forte sovraindebitamento):

→ il legale e il proprietario possono valutare se proseguire con l’azione solo per liberare l’immobile, evitando costi aggiuntivi per tentare il recupero dell’insoluto;
→ si possono adottare strategie di mitigazione (es. rimessa rapida sul mercato, revisione delle procedure di selezione).

Sapere che il soggetto è incapiente evita anni di contenzioso infruttuoso.

Le vostre relazioni possono essere usate anche con l’assicurazione “affitto garantito”

In molti casi sì. Un dossier investigativo:

→ documenta con precisione la morosità, i tentativi di recupero e la situazione patrimoniale del conduttore;
→ può integrare la documentazione richiesta dalla compagnia per la liquidazione o per la valutazione del sinistro;
→ rafforza la posizione del proprietario in caso di contestazioni sulla copertura.

È comunque il singolo contratto assicurativo a disciplinare requisiti e modalità: l’analisi va condivisa con il proprio broker/assicuratore.

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