Investigazioni aziendali

Investigazioni e controlli su conduttori morosi

Per ogni realtà aziendale che abbia fatto della locazione di immobili il proprio core business, diventa rilevante poter disporre di penetranti analisi prelocative che abbiano quale focus di interesse, l'esatta caratterizzazione di tutti gli aspetti personali, reputazionali e patrimoniali di ogni singolo utilizzatore.

Investigazioni e controlli su conduttori morosi


Tale attività di monitoraggio prevede anche la segnalazione di evetnuali pregresse patologie, al fine di circoscriverne l’ambito di interesse e verificarne la transitorietà o irreversibilità.


Nella stessa direzione si situa l’indagine sul mantenimento delle identità degli originari fruitori del bene, per evitare di trovarsi di fronte a situazioni opache di occupazione.


Inquadramento dell’istituto della locazione di immobili urbani

Tale istituto è stato oggetto di continui interventi di leggi speciali, con la ricerca perseguita dal legislatore di protezione dei conduttori, ritenuti "contraenti deboli" sia in ordine alla durata contrattuale che al tema del corrispettivo (canone) da versare al locatore.

Dopo decenni di ricorso da parte del legislatore ad una normativa di blocco e di proroga ex lege si giunge al varo della legge 27.07.1978 n. 392 che distingue gli immobili ad "uso di abitazione" da quelli "ad uso diverso da quello di abitazione", introducendo durate minime obbligatorie ed una calmierazione del corrispettivo o dei meccanismi del suo aggiornamento ancorato a parametri legali prefissati.


Alcuni riferimenti statistici

Nel maggio 2017 il Ministero dell’Interno con il rapporto "Gli sfratti in Italia, Andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo (Anno 2016)" di circa un centinaio di pagine, utilizzando statistiche ufficiali del Sistema Statistico Nazionale ha presentato un riepilogo dei dati nazionali concernenti le procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, le richieste di esecuzione presentate all’Ufficiale Giudiziario e gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario nel corso dell’anno 2016, nonché una disaggregazione annuale delle informazioni suddivise per regioni e per province, con particolare riguardo al comune capoluogo.

Viene presentata un'indagine dalla quale emerge che i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2016 ammontano, in totale, a 61.718 di cui:

- 2.539 per necessità del locatore;
- 4.350 per finita locazione,
- 54.829 per morosità e altra causa.

Nel periodo in esame, le richieste di esecuzione presentate all’Ufficiale Giudiziario sono 158.720 e gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario ammontano a 35.336.

Il rapporto tra i provvedimenti di sfratto emessi e il numero delle famiglie residenti in Italia si attesta, per l’anno 2016, a uno sfratto ogni 419 famiglie a fronte di uno sfratto ogni 395 famiglie nel 2015.

Le regioni che nell’anno in esame presentano il rapporto sfratto/famiglie inferiore o uguale a quello nazionale sono: Piemonte (1/291), Liguria (1/295), Lazio (1/310), Emilia Romagna (1/326), Toscana (1/356), Campania (1/378), Lombardia (1/400) e Valle d’Aosta (1/419).

A livello provinciale sono ben 46 le province che presentano il rapporto sfratto/famiglie inferiore o uguale a quello nazionale e, di queste, 7 sono province dei grandi comuni.

Al primo posto si colloca Modena (uno sfratto ogni 172 famiglie), seguono Barletta-Andria-Trani (1/181), Pescara (1/219) e Imperia con uno sfratto ogni 234 famiglie.

CONFABITARE (Associazione a tutela della proprietà immobiliare, nata a Bologna nel novembre 2009, presente il 19 regioni con 80 sedi ed oltre 51.000 iscritti) con una propria ricerca condotta nel marzo 2017 segnalava la preoccupante crescita, in tutta Italia, delle morosità sul pagamento delle rate condominiali.

Una nuova emergenza per il settore immobiliare, che sconta a più livelli la caduta del reddito delle famiglie negli ultimi anni.

La ricerca mostra incrementi di oltre il 30% di mancati pagamenti in diverse grandi città nel 2016, un anno nero per il condominio. Il record negativo è stato registrato a Bologna, al top con una crescita del 33,8% delle morosità, seguita da Roma (più 33%), Napoli (più 32,7%), Torino (più 31,8%), Milano (più 30%).

ANACI Genova segnala, nell’aprile 2019, che un genovese su quattro non riesce a pagare le spese condominiali ed il fenomeno colpisce tutti i quartieri della città (compresi quelli benestanti) sino all’esempio clamoroso di un condominio a Rivarolo dove la morosità ha colpito l’80% delle famiglie che lo compongono.

Si prospetta la necessità che investigazioni ed indagini vengano esperite con la massima flessibilità e con il ricorso alla più ampia gamma di strategie investigative sia in sede preventiva (al fine di evitare di stipulare con soggetti problematici) che in fase istruttoria per calibrare gli interventi recuperatori più idonei, efficaci e tempestivi.

Si va dalla sorveglianza fisica (osservazione, controllo, pedinamento) o elettronica, attraverso le opportune strumentazioni offerte dallo sviluppo tecnologico quotidiano, del soggetto attenzionato, alla profilatura personale, reddituale, economica e  finanziaria di chi è destinatario delle attività di indagine, che, sempre più frequentemente e con risparmi di tempi e costi viene condotta con ricerche su fonti aperte (le c.d. OSINT, Open Source INTellegence), consultazione di banche dati, etc.

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