FAQ. Due diligence & Audit

Quali sono le finalità di una due diligence?

L'attività di due diligence per dispiegare appieno i suoi effetti e adempiere alle proprie funzioni deve, prima di tutto, poter certificare quantità e qualità dei beni che ne formano oggetto. 


Quali sono le finalità di una due diligence?


L'interesse infatti è quello di evidenziare tutte le aree di problematicità dell'ambito di interesse, nonché di ipotizzarne o stimarne il relativo "costo-conseguenza" delle sanzioni eventualmente comminabili, così come degli interventi necessari a "rimuovere" od arginare ogni la singola criticità riscontrata, pena: la responsabilità dei vertici aziendali.

L'espressione inglese "Due Diligence" (in italiano diligenza dovuta) indica pertanto, l'attività di analisi, ricerca, investigazione e successivo approfondimento di tutti quei dati, notizie e informazioni relative al bene "oggetto" della trattativa che, in senso ampio, potrebbero influire negativamente sul corretto adempimento della stessa. 


Di fatto, la finalità di quest'ambito progettuale è quella di valutare la "convenienza" lato sensu, di prendere parte ad una trattativa o concludere un affare, così come quella di identificarne la rischiosità delle problematiche connesse anche ai fini di un eventuale "adeguamento" dei termini negoziali e contrattuali, od efficentamento della predispozione di adeguati strumenti di garanzia, indennizzo e risarcimento.


Le operazioni di due diligence ricorrono tipicamente ogniqualvolta si renda necessaria una diligente "mappatura" di tutte le asimmetrie informative che potrebbero generare una mancata ed integralmente condivisa trasparenza di "messa a disposizione" del corredo documentale e dei dati essenziali per garantire la "bontà" di una trattativa in senso ampio, fra gli individui che prendono parte. 

Fra le numerose occasioni in cui potrebbe rendersi necessaria un'attività di due diligence, possiamo ricordare le numerose e differenti, per scopo, modalità e consistenza, strategie di mergers and acquisitions (M&A, in italiano fusione e aquisizione), ricorrenti casi di cessione di asset societari, cessione di quote e beni aziendali, oppure iniziative di emissione di strumenti finanziari (collocamento di azioni o di obbligazioni) in vista dell'acquisto di quote di fondi comuni di investimento (FIA) chiusi da parte di Società di gestione del risparmio (SGR), o verso attività di valutazione, stima e perizia di immobili posti a garanzia di esposizioni creditizie, ovvero oggetto di procedure giudiziali, di compravendita, etc.

Bisogna inoltre sottolineare che gli ambiti operativi di una due diligence, così come gli aspetti di disamina delle informazioni concernenti gli sviluppi delle verifiche, vengono tipicamente affidati a soggetti esterni alle realtà economiche od ai profili che prendono parte direttamente e indirettamente alla trattativa, così da poter garantire un'imparziale e puntuale contributo nel giudizio di tutti gli aspetti analiticamente tratteggiati, analizzati e trattati.

Infatti solitamente l'imparzialità dei soggetti terzi all'offerente ed ai soggetti interessati all'acquisto consente una disamina tendenzialmente priva di personali interessi ad eccezione di quelli attribuibili alle finalità oggetto dei benefici o criticità della trattativa. 

Tali attività infatti possono essere anche essere efficacemente svolte per la semplice acquisizione di macchinari e impianti industiali promossi da iniziative di leasing o fallimenti, ove il consulente tecnico specializzato nella materia di "Direttiva Macchina 2006/42 CE" od altre equiparabili, permette sia di ottenere informazioni dettagliate nel merito della convenienza di acquisto rispetto ad un equivalente prodotto nuovo, che di diradarne eventuali responsabilità delle parti interessate, a favore di risvolti civili, penali o amministrativi, oppure di obblighi ai sensi del DLGS 81/2008.

Per queste motivazioni l'operatività della due diligence qui tratteggiate, può tranquillamente conformarsi alle diverse fasi della trattativa potendo realizzarsi preventivamente, contestualmente oppure a seguito dell'avvenuta conclusione dell'affare.

La due diligence precontrattuale pertanto può collocarsi temporalmente al primo posto, in quanto finalizzata a raccogliere, analizzare e verificare informazioni, eventualemente, ritenute di interesse in direzione dei profili e/o tratti, salienti della negoziazione che solitamente vengono proposti dal potenziale acquirente nonchè, spesso, svolte in "contraddittorio" con la collaborazione del venditore. Gli esiti dell'attività di disamina possono infulire ovviamente in modo diretto-indiretto ed in ogni caso rilevante, sulla "bontà" della scelta di portare a temine con esito positivo o negativo l'affare, oppure intervenire in direzione di eventuali e contestuali, condizioni contrattuali, ivi includendo clausole di garanzia, etc.

La due diligence post-stipula e quella pre-closing invece intervengono in presenza, o in sussistenza, di vincoli contrattuali fra le parti conivolte direttamente od indirettamente nella trattativa, anche se non definitiva. In quest'occasione l'indagine ha la finalità di verificare o, per meglio dire, "attestare" che, tutti i dati e le informazioni acquisite siano conformi al vero e, specialmente, rispondenti, nella loro attesa interezza.  

La due diligence post-closing, in fine, operata in sede successiva alla definizione del contratto e tesa al consolidamento delle informazioni ottenute dalle parti, in genere a favore dell'acquirente, concorre alla "bonifica" della corrispondenza dei "contenuti" precendentemente garantiti dal venditore. In questa fase sono frequenti le predisposizioni di eventuali le liste di controllo che sono soliti conunicarsi i partecipanti alla trattativa. L'eventuale omissione o mancanza della predisposizione di adeguate attività di due diligence, spesso, può essere fonte di oggettiva responsabilità contrattuale da imputare a carico del soggetto o dell'incaricato che era tenuto, incaricato o responsabile, di svolgerla. 


Riassumendo una due diligence permette di ottenere specifiche informazioni relative all'impresa oggetto dell'acquisizione, come ad esempio indicazioni nel merito della struttura societaria e organizzativa, riferimenti sulla tipologia merceologica e del mercato di riferimento, riscontri in direzione di fattori critici e caratteristiche di successo, strategie commerciali (anche riferite ai requisiti della nuova Iso 9000:2015), nonchè notizie riguardo procedure gestionali e amministrative (anche riferite al processo di delega delle responsabilità o al conferimento di "procure speciali" all'interno degli organigrammi aziendali), così come contestualizzati dati economico-finanziari, aspetti fiscali, legali e previdenziali, nonché rischi potenziali legati alle strutture, impianti e macchinari, oppure dell'esistenza di precedenti incarichi senza verifica preliminare di "qualifica fornitori" necessarie per evitare sanzioni di "culpa in eligendo", aspetto di rilievo ai fini della comprensione dei profili o dei "ruoli di fatto" aziendali, o delle risorse umane dirigenti o preposte a certe attività: progettazione, produzione, collaudo, etc.

Nel mercato immobiliare le due diligence invece vengono utilizzate dagli investitori per precede alla fase di acquisto di un immobile, mentre nel settore finanziario e creditizio hanno un ruolo di primaria importanza nelle operazioni di l'acquisto di crediti deteriorati (Non performing loan - NPL), o di cartolarizzazioni (di crediti o, per stare in tema, anche di pacchetto di immobili, etc.).

La due diligence è anche un'attività espressamente prevista dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, infatti, l'Italian Property Valuation Standard 2018, al capitolo 15 sulla "Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (NPL)" detemina l'attività della due diligence necessaria "poichè indispensabile, tra l'altro, per, identificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle valutazione; comprendere la provenienza e l'effettiva alienabilità e commerciabilità dei beni; identificare le modalità appropriate della valutazione degli asset posti a garanzia del credito ("collateral")."


La due diligence può inoltre comprendere attività di carattere squisitamente:

Legale, poichè finalizzata alla verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni);

Tecnico/progettuale, ovvero indirizzata alla rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione) ivi comprese le analisi nel merito di aspetti ambientali, l'impiantistica ed alla struttura dell'immobile;

A "stampo" economico, ossia tutte le prgettualità tese alla valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, speciamente rispetto alla zona di ubicazione ed all'andamento del relativo mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);

Di approfondimento finanziario, o finanziaria, (specilamente per l'acquisto di crediti), applicabile a qualsiasi evenienza di possibilità di recupero del credito in termini di modalità e tempo necessario al completamento della procedura, di recupero, nonchè della quantità, cosistenza, composizione, e relativi costi da anticipare.

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